JAKARTA - Prospek sektor kawasan industri dinilai masih menjanjikan pada paruh kedua 2026 meski tidak semua emiten mencatatkan kinerja ciamik pada semester I/2026. Permintaan lahan industri tetap didukung ekspansi sektor-sektor strategis seperti pusat data, kendaraan listrik (EV), logistik, elektronik hingga manufaktur berteknologi tinggi.
Namun, investor diperkirakan akan semakin selektif di tengah ketidakpastian ekonomi global dan tingginya suku bunga. Analis Sucor Sekuritas Cheryl Jennifer Wang menilai kinerja emiten kawasan industri bergerak beragam sepanjang semester I/2026. Di satu sisi, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk. (KIJA) mencatat hasil di bawah ekspektasi, sementara PT AKR Corporindo Tbk. (AKRA) justru membukukan kinerja yang melampaui proyeksi.
Untuk KIJA, Cheryl menjelaskan pendapatan perseroan turun 10,6% secara tahunan menjadi Rp2,44 triliun atau setara 46% dari estimasi pendapatan sepanjang 2026. Perseroan juga membukukan rugi bersih Rp178 miliar, berbalik dari laba bersih Rp311 miliar pada periode yang sama tahun lalu. Meski demikian, Cheryl menegaskan kerugian tersebut lebih banyak dipengaruhi faktor non operasional.
"Kerugian tersebut sebagian besar berasal dari beban satu kali sebesar Rp444 miliar terkait refinancing, yang terdiri atas rugi selisih kurs Rp264 miliar, biaya terminasi kontrak derivatif Rp155 miliar, dan percepatan amortisasi Senior Notes Rp25 miliar," ujarnya, Jumat (7/8/2026).
Beban tersebut muncul seiring pelunasan Senior Notes berdenominasi dolar Amerika Serikat yang dilakukan oleh KIJA pada semester pertama tahun ini. Di luar beban tersebut, Cheryl menyebut laba bersih underlying KIJA sebenarnya masih positif sebesar Rp266 miliar.
Dari sisi operasional, pendapatan penjualan lahan industri mencapai Rp784 miliar atau turun 41% secara tahunan. Sementara itu, marketing sales KIJA sepanjang semester I/2026 mencapai Rp1,19 triliun atau sekitar 32% dari target tahunan sebesar Rp3,75 triliun.
Berbeda dengan KIJA, AKRA justru mencatatkan performa yang lebih kuat dari ekspektasi pasar. Cheryl mengatakan laba bersih AKRA mencapai Rp1,4 triliun atau meningkat 21% secara tahunan, sedangkan pendapatan tumbuh 44% menjadi Rp30,8 triliun. Capaian tersebut telah memenuhi sekitar 56% dari proyeksi kinerja sepanjang tahun. Tak hanya itu, penjualan lahan industri AKRA di kawasan Java Integrated Industrial and Ports Estate (JIIPE) juga mencetak rekor.
"Sebanyak 58 hektare lahan berhasil terjual pada semester I/2026 atau melonjak 139% dibandingkan tahun lalu," katanya.
Meski demikian, Cheryl memperkirakan kinerja semester II/2026 akan cenderung lebih moderat. Bukan karena melemahnya permintaan, melainkan sebagian besar kuota penjualan lahan tahunan sekitar 90 - 100 hA telah terealisasi pada semester pertama sehingga ruang penjualan pada semester kedua menjadi lebih terbatas. Di tengah pelemahan sejumlah indikator ekonomi global, prospek penjualan lahan industri dinilai masih tetap menarik.
Untuk KIJA, Cheryl menilai momentum penjualan mulai membaik. Marketing sales kuartal II/2026 naik 20% secara kuartalan menjadi Rp648 miliar. Sepanjang semester pertama, total penjualan lahan mencapai 51 hektare, terdiri atas 48 hektare di Kendal dan sisanya di Cikarang. Selain itu, KIJA masih memiliki potensi penjualan dari pipeline sekitar 42 hektare di Cikarang dan 80 -100 hektare di Kendal.
Sementara itu, permintaan lahan industri AKRA di kawasan JIIPE dinilai tetap kuat dan relatif tidak terdampak ketegangan geopolitik global. Menurut Cheryl, sejumlah pembeli telah berkomitmen melakukan pembelian lahan di JIIPE, ditambah potensi transaksi sekitar 40 hektare yang dijadwalkan terealisasi pada Agustus hingga September 2026.
Ia menjelaskan mayoritas pembeli merupakan pelaku industri yang membutuhkan fasilitas produksi jangka panjang sehingga tidak terlalu sensitif terhadap sentimen geopolitik dibanding investor spekulatif. Risiko geopolitik, lanjut Cheryl, lebih berpengaruh terhadap bisnis perdagangan BBM dan LNG AKRA dibandingkan terhadap bisnis penjualan lahan industrinya. Dengan mempertimbangkan faktor -faktor tersebut, Sucor Sekuritas masih mempertahankan rekomendasi buy untuk dua emiten kawasan industri utama KIJA dan AKRA masing-masing dengan target harga Rp250 per saham dan target harga Rp1.710 per saham.
Pandangan Analis Lain dan Tantangan Eksternal
Di sisi lain, Analis Reliance Sekuritas Reza Priyambada menilai pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS membawa dua konsekuensi bagi emiten kawasan industri. Dari sisi positif, depresiasi rupiah membuat harga lahan industri Indonesia menjadi lebih murah bagi investor asing sehingga meningkatkan daya saing dibandingkan kawasan industri di Vietnam maupun Thailand.
"Kondisi tersebut berpotensi mendorong peningkatan Penanaman Modal Asing," ujarnya.
Namun, pelemahan rupiah juga menjadi tantangan bagi emiten yang memiliki utang dalam denominasi dolar AS. Menurut Reza, depresiasi rupiah berpotensi meningkatkan rugi selisih kurs, beban utang valas, hingga biaya pembangunan infrastruktur dan belanja modal (capex). Karena itu, ia lebih mengunggulkan emiten dengan neraca keuangan yang minim utang valas atau memiliki strategi lindung nilai (hedging) yang kuat.
"Dalam kondisi saat ini, saham kawasan industri yang menarik antara lain DMAS dan SSIA karena masih didukung sejumlah proyek yang berjalan. Emiten dengan neraca bersih tanpa utang valas seperti DMAS tentu lebih diunggulkan dibandingkan emiten yang memiliki eksposur utang dolar AS tinggi," katanya.
Senada riset Samuel Sekuritas Indonesia mengingatkan bahwa sejumlah tantangan eksternal masih membayangi prospek investasi pada paruh kedua tahun ini. Pertama, suku bunga global yang diperkirakan tetap tinggi dalam waktu lebih lama (higher for longer) berpotensi menekan arus modal sekaligus meningkatkan biaya pendanaan proyek-proyek industri berskala besar.
Kedua, pelemahan aktivitas manufaktur global dapat mengurangi permintaan terhadap produk ekspor Indonesia. Selain itu, pertumbuhan investasi yang melonjak 27,4% secara tahunan pada kuartal II/2026 dinilai sulit dipertahankan sehingga laju investasi diperkirakan akan kembali normal pada semester II/2026. Dari sisi domestik, Samuel Sekuritas juga melihat sejumlah faktor yang dapat menghambat realisasi investasi.
Di antaranya perubahan kebijakan yang mendadak, ketidakpastian aturan terkait program hilirisasi, proses birokrasi dan perizinan yang masih lambat, hingga gangguan terhadap iklim usaha yang berasal dari aksi premanisme maupun kelompok massa tertentu.
Ke depan, Samuel Sekuritas memperkirakan momentum investasi akan melambat pada semester II/2026 seiring normalisasi pertumbuhan setelah lonjakan yang sangat kuat pada kuartal II. Namun, sejumlah faktor diperkirakan tetap menjadi penopang investasi, mulai dari berlanjutnya program hilirisasi industri, peningkatan konektivitas infrastruktur, stabilitas makroekonomi yang relatif terjaga, hingga posisi strategis Indonesia dalam diversifikasi rantai pasok global.
Meski begitu, investor diperkirakan masih akan mencermati sejumlah risiko, antara lain berlanjutnya konflik geopolitik di Timur Tengah, tingginya suku bunga global, serta perlambatan sektor manufaktur dunia yang dapat menunda keputusan investasi, khususnya pada industri berorientasi ekspor. Di dalam negeri, konsistensi regulasi, percepatan reformasi perizinan, serta peningkatan kepastian hukum dinilai menjadi faktor krusial untuk menjaga kepercayaan investor dan memastikan arus investasi tetap berlanjut.